案情简介
2018年，张某以12万元价格从吴某处购买一个车库，张某给付吴某车库订金2万元，吴某将车库交付张某。由于此时吴某还没有取得该车库产权，故二人口头约定，待吴某取得产权后，张某方可补齐10万元尾款，二人再相约办理过户手续。
2019年，吴某取得该车库产权后，张某主动联系他，想要履行合同，但吴某却表示不着急，择日再办。此后一段时间，张某再无法联系到吴某，直到2020年，吴某突然找到张某，称现在可以履行合同，但要按照当前市场价格多支付2万元尾款。遭到张某拒绝后，二人发生冲突。2021年，吴某将张某诉至阳明区法院，要求其返还车库并支付3年使用费用2万元。
案件受理后，承办法官通过阅卷及与双方沟通，了解到二人仅是口头约定买卖车库，并未签署书面合同。由于之前因吴某要求加价一事，双方发生过肢体冲突，为彻底化解矛盾纠纷，承办法官在事实确定的基础上，根据双方的争议焦点，积极组织调解。
调解过程中，承办法官告知原告吴某，其在无产权时进行车库买卖，且双方仅口头约定，无书面合同，在被告张某交付订金后，又因产权问题及个人原因拖延履行，应承担不利后果。而张某已付购房订金，吴某主动交付车库，并非被告主观故意占有使用房屋，且双方系买卖关系而非租赁，故原告无权向其索要使用费。
同时，法官又从原、被告各自立场出发，深入沟通，分析利弊，使双方能够充分认识现实情况，并向二人释明，因合同不具备成立的有效要件，双方应当互返。经过法官多次调解，释法答疑，努力平衡双方切身利益，被告最终同意退还车库，原告放弃索要使用费，并退还2万元订金，案件圆满化解。
